По мнению аналитиков 2018 год станет годом передела на рынке недвижимости. Строительный бизнес сегодня претерпевает серьезные изменения. Они связаны в первую очередь с финансовыми проблемами некоторых застройщиков. Это, например, «Normann», Строительная компания «Навис», «Ленспецстрой», «Мегаполис-развитие». Рынок жилья перенасыщен, предложение превышает спрос, вследствие чего происходит снижение объёмов продаж.
Кроме того, ситуация усугубляется существенным снижением платежеспособности граждан, а также достижением предельной нагрузки на инфраструктуру.
Помимо этого сами застройщики часто поддерживают свой бизнес за счет все новых и новых вложений дольщиков в будущие стройки, создавая пирамиду, в которой старый проект строится на средства нового. А когда дело касается строительства крупных жилых комплексов, то крах такой пирамиды обретает катастрофические последствия.
ЗАТЯНУВШАЯСЯ СТРОЙКА
А теперь вернемся от общей обстановки в Санкт-Петербурге и Ленинградской области к нашей, локальной. А именно к проблеме, связанной со строительством ЖК «Радужный» компанией «ГлавСтройКомплекс» (далее ГСК), возглавляемой бывшим заместителем губернатора Ленинградской области по строительству Николаем Ивановичем Пасядой.
На сегодняшний день темпы строительства жилого комплекса значительно снизились, сдача двух практически «готовых» домов существенно задержана. А буквально пару месяцев назад над компанией нависло банкротство. Денежные требования по поданным заявлениям о признании ГСК банкротом были погашены. Но 25.12.2017 в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленобласти было подано новое исковое заявление о признании должника банкротом, по которому 09.01.2018 было вынесено определение суда об оставлении дела без движения до 19.02.2018.
Было бы логично предположить, что требования и по этому иску в случае предоставления всех необходимых документов до 19 февраля, будут погашены застройщиком.
Стоит отметить настойчивость рабочей группы активистов «Радужного» в решении проблем застройщика, которые добились контроля губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко по вопросам сдачи в эксплуатацию готовых домов и дальнейшей достройки всего комплекса. На очередной встрече по вопросам стройки в Правительстве ЛО 4 декабря 2017 года Н.И. Пасяда договорился с губернатором о том, что два уже построенных корпуса ЖК «Радужный» будут введены в эксплуатацию до конца 2017 года. Но, как мы видим, ввод до конца года не состоялся ни по одному из домов.
Правда, ЖК «Олимп» от того же застройщика наконец дождался ввода после полуторагодовой просрочки. Долгожданное для дольщиков разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было подписано 18 января. На одной из последних встреч областных чиновников в конце декабря по вопросу строительства и сдачи домов ЖК «Радужный» была уже установлена новая дата. Ввод в эксплуатацию двух домов должен состояться не позднее 15 марта 2018 года.
«На мой взгляд, это реальный срок, так как благодаря неусыпному вниманию соответствующих надзорных органов региона работа идет. Пусть и не так быстро, как хотелось бы. Для решения проблемы ввода в эксплуатацию трех домов компании ГСК в микрорайоне «Южный» города Всеволожска правительство Ленинградской области и администрация района сделали все возможное и даже невозможное. Осталось дождаться выполнения обязательств застройщика», — прокомментировал ситуацию глава района Андрей Низовский.
По словам Николая Ивановича, квартиры будут переданы с отделкой, хотя для Госстройнадзора ее отсутствие не является препятствием для ввода домов в эксплуатацию.
Кроме того, Пасяда Н.И. заверил, что обязательства по строительству соц. объектов (школы и детского сада) будут перенесены на 2018 год, и что ГСК будет участвовать в их финансировании, а также будут выполнены обязательства по строительству дорожной инфраструктуры.
Про будущее ФОК (физкультурно-оздоровительного комплекса), готового ориентировочно на 20% и который также остается недостроенным, Николай Иванович не рассказал. Также как и не отметил судьбу отрезка улицы Крымской от пересечения с ул. Московской до ул. Малиновского, строительство которого входит в обязательства ГСК. Сейчас этот отрезок дороги остается также недостроенным.
При этом нехватка объектов социальной и дорожной инфраструктуры в Южном ощущается нашими жителями очень глубоко, а с приростом населения положение будет только усугубляться.
На очередном совещании вице-губернатора Москвина М.И. с руководством компании 18 января было вынесено требование к застройщику предоставить графики и источники финансирования по всем домам ЖК «Радужный» в кратчайшие сроки.
НАРУШЕНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Необходимо также сказать и о том, что строительство ЖК «Радужный» и ЖК «Олимп», исходя из ответов прокуратуры ЛО, с самого начала не было законным. Выданные разрешения на строительство корпусов этих жилых комплексов не соответствуют прописанным в правилах землепользования и застройки нормам высотности и плотности. Допустимая высота домов не должна была превышать 30-ти метровой отметки, что соответствует 9-ти этажному дому. Публичные слушания по отклонению от допустимых параметров высотности уже были успешно проведены администрацией района в 2017 году. Процедуру публичных слушаний по отклонению от предельных параметров плотности застройки ЖК «Радужный» еще предстоит провести, а отклонения принять.
Очень показательно выглядит на этом фоне отмена градпланов будущих строек в микрорайоне «Южный». Ведь проверки, инициированные Всеволожскими активистами, выявили нарушения при подготовке как проекта планировки Южного, так и Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) (противоречащих один другому), а также выданных на их основе градостроительных планов земельных участков.
На сегодняшний день А.А.Низовским подписано постановление администрации №2544 от 18.09.2017 о подготовке проекта изменений в ПЗЗ МО «Город Всеволожск». Внесение изменений в действующие правила землепользования и застройки от 2015 года по результатам публичных слушаний запланировано на первый квартал 2018 года.
Но судя по всему, эти сроки сдвигаются, так как принятие решения о проведении публичных слушаний, запланированное на четвертый квартал 2017 года, еще не состоялось.
РАЗОБЛАЧЕНИЕ
В последнее время в сети интернет начали появляться статьи, компрометирующие неравнодушных к проблеме жителей Всеволожска. Главная мысль одной из декабрьских «разоблачающих» публикаций – их пиар с целью заработка. Из данной статьи следует, что эти жители хотят не только (дословно) «нажиться на горе» дольщиков, а также и виновны в нем, то есть виновны в том, что ГСК не сдает дома и срывает сроки по строительству, да еще и получают за это деньги от застройщика!
Прокомментировать данную ситуацию мы попросили известного общественного активиста Дмитрия Карева – члена правления ТСН «Южная Долина», члена «Совета новостроек Ленинградской области». «Я считаю, что это попытка ГСК объяснить свои неудачи и переключить фокус внимания со своих банкротных дел на что-то другое», — сообщил он.
Также комментарий мы получили от представителя ГСК Вершининой Ирины Константиновны — главы департамента продаж и маркетинга: «Мы к этой статье не имеем отношения и, безусловно, никому ничего не платили».
Заслуживающим внимания обстоятельством при этом является то, что ГСК давно не жалует газету «Южный луч» за честную и объективную информацию и даже подало на наше издание иск в суд.
ПРОСТО БИЗНЕС
На фоне этой сложной ситуации управляющие компании уже начали охоту за еще не сданными в эксплуатацию домами и уже обратили на них свой хищный взор. Ни для кого не секрет, что управлять тысячами квадратных метров многоквартирных домов, тем более по административным тарифам, очень выгодно. Только после люди начинают задумываться о выгоде альтернативного способа управления – ТСЖ(Н), а пока что, после ввода дома в эксплуатацию, такой вариант не представляется возможным. Ведь только законные собственники могут на общем собрании избрать другую форму управления домом.
По мнению многих жителей Южного главным претендентом на управление домами ЖК «Радужный» и ЖК «Олимп» на сегодня является управляющая компания ООО «РСУ Приморского района», которая организовала новогодний праздник на свежем воздухе для жителей «Олимпа», занимается в ЖК «Олимп» уборкой мест общего пользования и организацией вывоза мусора, а также оказывает всяческое содействие активистам данного жилого комплекса.
НОВЫЕ ПРАВИЛА
Серьёзным шагом вперед относительно проблем, связанных с долевым строительством сегодня, можно считать новые правила в этой сфере, по сути усиливающие контроль над финансовой деятельностью застройщика, регулируемые поправками к Федеральному закону №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Они вводят запрет на получение сразу нескольких разрешений на строительство, обязывают генподрядчика, техзаказчика и застройщика иметь счет в одном банке и производить расчеты между собой с использованием эскроу-счетов.
Физические лица при использовании счетов-эскроу не будут нести риски проблемных застройщиков, поскольку списание средств с таких счетов возможно только при условии завершения строительства объекта недвижимости. При этом в конце октября 2017 г. президент России В.В. Путин дал поручение правительству совместно с ЦБ подготовить план мероприятий по поэтапному замещению долевого строительства проектным банковским финансированием.
Уже с 1 июля 2018 года россияне смогут заключать договор участия в долевом строительстве с использованием как счетов-эскроу, так и механизма привлечения денежных средств напрямую застройщиком с обеспечением защиты граждан-участников долевого строительства.
Страхование средств на счетах-эскроу по договорам участия в долевом строительстве за счет средств Агентства по страхованию вкладов пока может рассматриваться в размере до 1,4 миллиона рублей.
В настоящее время прорабатывается вопрос о возможности установления повышенного лимита в размере до 10 миллионов рублей. При этом система страхования вкладов не покроет рисков застройщиков, а только счета-эскроу.
При этом все девелоперы до недавнего времени рассчитывали, что строительство объектов соц. инфраструктуры, сопровождающих жилую застройку, будет идти за счет бюджетных средств. В этом отношении нас также ждут существенные изменения.
«Надо синхронизировать строительство жилых домов и объектов социальной инфраструктуры», — считают в правительстве Петербурга и Ленинградской области. А для этого нужно привлечь средства застройщиков. Правительство ЛО объявило о прекращении программы по выкупу социальных объектов. В 2018 году власти снимут с бюджета обязательства по полному возмещению застройщикам затрат на возведение инфраструктуры.
Напомним, что в 2013 г. в Ленобласти была запущена так называемая программа «Социальные объекты в обмен на налоги», и именно она, по мнению экспертов, привела к буму жилищного строительства в 2013-2015 годы.
В связи с переходом на новые правила, в октябре 2017 года Губернатор ЛО Дрозденко А.Ю. на встрече с депутатами Законодательного собрания предложил ввести новую инициативу. Теперь до 31 декабря 2020 года за построенную инфраструктуру государство будет выплачивать 50% от затрат, с 2021 года доля бюджета составит 30 %, а с 2024 года сократится до 10 %.
Но, поскольку обязательств по строительству необходимой социальной инфраструктуры никто не отменяет, остальные расходы на возведение соц. объектов будет вынужден нести застройщик.
Как считают эксперты, эти инициативы приведут к постепенному плавному удорожанию жилья, в стоимость которого будут входить затраченные средства застройщика за возведенные соц. объекты, и фактически за них будут платить обычные покупатели.
ЖИВЕМ С НАДЕЖДОЙ
При этом хотелось бы верить, что планируемые к строительству новые жилые ком-плексы Всеволожска будут преимущественно малоэтажными и не будут превышать 9-ти этажей, станут уютными, благоустроенными и обеспеченными к моменту ввода в эксплуатацию всей необходимой социальной и дорожной инфраструктурой.
Ведь наши дети должны ходить в детский сад, а не стоять годами в очереди, учиться в школе с утра, а не во вторую смену, попадать к врачу в нужное время, а не сидеть подолгу, ожидая приема.
Взять драгоценный номерок на прием к врачу у нас очень сложно, поскольку на весь Южный жилой район всего одна государственная детская поликлиника.
Для наших автолюбителей должны быть свободные парковочные места и развитая дорожная сеть, а для молодежи — комфортные места досуга.
Для удобного передвижения всех горожан — комфортные автобусы и места остановки общественного транспорта, а также красивые парки и места для отдыха.
Юлия Богданова