Строительный бизнес в России является диким, и должны пройти годы, прежде чем застройщики из 90-х начнут привыкать к понятиям цивилизованного рынка.

Сейчас, лихорадочно строя дома, девелоперы жаждут побыстрее продать свои квадратные метры и получить прибыль. Однако, как показывает опыт, некоторые из них не хотят нести никакой ответственности за то, что они построили. Несмотря на то, что Гражданский Кодекс Российской Федерации четко определяет, сколько лет застройщик должен нести гарантийную ответственность за результаты своего труда, в ход идут самые разные ухищрения. Маленькие девелоперы стараются быстренько обнулить активы своих юридических лиц, чтобы судебная перспектива дел против них не воспринималась серьезно. Крупные же - ставят «у руля» свои «карманные» управляющие компании, чтобы они прикрывали строительные недостатки в течение всего гарантийного срока.

Немудрено, что у застройщиков начинается непростая жизнь, если его домами рано или поздно начинает управлять независимое ТСЖ (ТСН), которое отстаивает интересы своих жителей, а не хранит спокойствие застройщика.

Именно такая история случилась у ТСЖ «Южная Долина», которое в свое время избавилось от правления, навязанного компанией «Гарантъ Девелопмент». Дома по улице Сотникова задумывались как проект-сказка, где много парковочных мест, большие и просторные квартиры, образцовое благоустройство территории. Однако обещанной «сказки» многим дольщикам пришлось ждать аж целых 5 лет. Правда,  они получили не совсем то, что было обещано, да еще и слабенького качества. Немудрено, что первому независимому правлению пришлось решать целый комплекс проблем, начиная от банального строительства детских площадок и заканчивая латанием рассыпающихся элементов.

Процесс переговоров с застройщиком шел с переменным успехом, а каждая из сторон пользовалась теми инструментами, которые у них были в арсенале. Жители подавали в суд, а застройщик пытался использовать инструменты, более близкие понятийным соображениям. Например, имея много непроданных квартир и коммерческих помещений, он почему-то не хочет за них платить коммунальные услуги. Логика железная: «Я вам построил хорошие дома. Что вы от меня хотите?»

В настоящий момент от лица ТСЖ застройщику предъявлено 13 исков, которые находятся в различных судах. Предметом исков является как хроническая задолженность по уплате коммунальных платежей, так и вопросы некачественного строительства и гарантийных обязательств.

А дома настолько «хорошие», что в свое время люди, купившие квартиры на последнем этаже, в какой-то момент отчаялись делать ремонт.  Из-за постоянно текущих крыш это не имело никакого смысла.

К счастью, ТСЖ смогло решить большую часть навалившихся проблем. Однако к проблеме долгов и состояния фасадов домов прибавилась обострившаяся в последнее время проблема статуса земельного участка.

Земельный вопрос в «Южной Долине», можно сказать, уникальный. В отличие от земельных участков многих других застройщиков, территория, на которой возводилась «Южная долина», находилась в частной собственности. Согласно положениям Жилищного кодекса право собственности на общее имущество многоквартирного дома, в состав которого входит земельный участок, у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу приобретения права собственности на жилое помещение. А согласно Градостроительному кодексу, после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и регистрации прав собственности на жилые помещения, право собственности на земельный участок должно перейти от застройщика в общую собственность собственников жилых помещений.

Однако передачи в положенное время не произошло. И теперь «Росреестр» отвечает жителям, что земля принадлежит им, а факт государственной регистрации не имеет значения. Застройщик же считает, что земля принадлежит ему, поскольку у него есть свидетельство. Кто прав?

По результатам прошлогоднего визита губернатора Ленинградской области в микрорайон Южный было проведено совещание по проблемным точкам. Жители «Южной Долины» тогда озвучили нерешенную земельную проблему. Внимательно выслушав жителей, губернатор отдал распоряжение о передаче земли дольщикам до февраля 2016 года. Уже заканчивается июль, а воз и ныне там…

Как мы теперь понимаем, земля для застройщика была последним аргументом в его спорах «по понятиям» с жителями.

Не найдя возможности противостоять судебным искам, застройщик решил предъявить ТСЖ «Южная Долина» претензию о незаконном обогащении, выразившемся в использовании земельного участка для размещения своих домов. Цена вопроса - 13 миллионов рублей. Любой юрист скажет, что это абсурд. Хотя для застройщика, может быть, и не абсурд вовсе. А экономия. Может быть, привыкнув экономить на качественных материалах, застройщик сэкономил и на юристах? Ведь с точки зрения права данная претензия очень похожа на плод труда выпускника средней школы.

По логике данной претензии, у «Гарантъ Девелопмент» был земельный участок, на который вдруг пришел цыганский табор, и возвел на нем пять девятиэтажных домов. Эдак до многого можно додуматься. Даже до иска в суд по факту необоснованного получения выгоды, выразившегося в регулярной уборке территории и её благоустройстве.

Понятно, что претензия застройщика не имеет судебной перспективы, однако она вынудит жителей ЖК потратить уйму времени на прохождения всех судебных инстанций.

Однако мы будем настаивать на нашем законном праве!

Сейчас застройщиком возводится новый жилой комплекс, названный «Южной Поляной». По всей вероятности, будущим собственникам нужно уже сейчас готовиться к «капризам» застройщика?

Ну, и хочется задать вопрос Губернатору Ленинградской области: почему так получилось, что его распоряжение не было принято к исполнению?

Дмитрий Карев