Долевое строительство существует в нашей стране уже десятки лет. Благодаря строительству за счет привлечения личных и заемных средств дольщиков, системе государственного субсидирования на приобретение жилья, различных госпрограмм многие люди решили свои жилищные проблемы. Но в любом явлении всегда есть и другая сторона. Долевое строительство развивалось вместе с развитием и изменениями законодательства, обусловленным, в том числе, возникновением на рынке долевого строительства кризисных ситуаций, которые требовали разрешения и влекли за собой изменения самого рынка.

Сейчас ситуация на рынке долевого строительства Ленинградской области сложилась настолько остро, что требует целого комплекса срочных и безотлагательных решений и мер. Рассмотрим на примере некоторых проблемных строек Ленобласти.

Но для начала надо определиться, кто такой дольщик проблемной стройки и как он появился? В последнее время мы стали путаться в понятиях, а без четких определений и понимания условий, не сможем решить какие-либо задачи.

Давайте нарисуем себе портрет дольщика, который покупает квартиру в типичной стройке эконом-класса и готов подождать ее получения. Можно ли назвать этого дольщика рисковым инвестором? Молодая семья с ипотекой и маткапиталом; молодая семья, планирующая детей; пенсионеры, которые решили переехать поближе к уехавшим на учебу или работу детям; переезжающие из других регионов; люди средних лет и их семьи; те, кто приехали на учебу или работу и решили здесь остаться. Это дольщики, которые вложили в строительство все сбережения и дополнительные заемные или государственные средства.

В большинстве люди и семьи покупают квартиру, чтобы в ней жить.

С чем сталкивался среднестатистический покупатель, который сейчас пополняет ряды дольщиков проблемных строек? С маркетингом, рекламой и пиаром застройщика, с красивыми картинками и уверениями, что все лучше, чем кажется, что будет город-сад.
Дальше начнутся уверения и пояснения: о надежности договора долевого участия по 214 ФЗ (хотя он гарантирует только отсутствие двойных продаж из-за госрегистрации договора); о страховке по закону (да, мы только теперь понимаем, что механизм не работает); о сроках строительства и сдачи (но потом, когда стройка встанет, все узнают, что разрешения можно продлевать сколько угодно раз без особых проблем, возможны только штрафы); об ипотеке.

И если что-то пойдёт не так, то дольщик останется наедине со своими страхами и проблемами, с ужасом от возможной перспективы потери единственного жилья, но возможно с долгом и выплатами по ипотеке, а еще с арендой квартиры.

Благодаря соцсетям дольщики «сбиваются» в сообщества, кое-как самоорганизовываются и пытаются совместно найти ответы на вопросы в сфере, в проблемах которой они не разбираются, в сфере, которая требует разных компетенций и опыта, а разрешение кризисной ситуации может быть под силу только команде специалистов антикризисного управления.

Если дольщик, приобретая квартиру, слышит о надежности и гарантиях, но нет информации о рисках и возможном развитии ситуации, то при возникновении проблем на стройке, сначала есть уверенность и требование ко всем органам власти и управления о должном и соответственном контроле над частной фирмой. Обычное представление дольщиков, что стоит довести проблему до нужного уровня власти, и все будет сразу построено и сдано.

Что же примерно происходит дальше? А дальше Все органы надзора и правительство, органы местного самоуправления «зава-ливаются» жалобами и письмами и обращения, которые они отрабатывают, но так, как им позволяет закон.

Застройщик, попавший в кризисную ситуацию, почти всегда забывает про клиентский сервис для дольщиков, которые выполнили перед ним все обязательства и либо скрывает проблемы, как от дольщиков, так и от органов надзора, либо просто начинает игнорировать обращения по принципу — устанут и отстанут. Это делается, прежде всего для того, чтобы информация о временных проблемах или уже кризисе не влияла на падение продаж даже в проблемной стройке, чтобы поддерживать жизнедеятельность стро-ительной организации, показывать движение на строительных объектах.

Да, есть застройщики добросовестные и надежные, которые могут попасть в сложную ситуацию, например из-за изменения в законодательстве или нарушения договоров и сроков подрядчиками или обязательств иных лиц, которые могут повлиять на ситуацию на стройке. И надежный застройщик будет делать все от него зависящее, чтобы урегулировать возникшие проблемы. Но также есть застройщики, которые до последнего скрывают мошеннические схемы, или нарушения законодательства в разрешительной документации или не выполняют взятые на себя обязательства по соцобъектам или инфраструктуре. Когда уже есть дольщики, всегда есть возможность давить и манипулировать ими, продолжая заключение договоров, затягивать процесс исправления нарушений.

Поэтому необходимо на законодательном уровне урегулировать процедуру контроля и доступа к информации экономического характера строительной организации, и при определенном нарушении сроков и графиков инициировать проверки и подключать соответствующие органы.

Если застройщик не выполняет обязательства перед дольщиками, необходимо упростить передачу строительного объекта либо новому застройщику, либо создать государственный контроль над активами или счетами строительной фирмы и ее владельцев.

Если в текущей экономической ситуации проводить политику признания объекта проблемным с достройкой за счет бюджета и государства и без ответственности юридического лица и личной ответственности учредителей и директоров, то этим можно спровоцировать лишь поток мошеннических схем, брошенных строек и обманутых людей. Если не возбуждать уголовные дела, то застройщик может избежать ответственности за собранные средства дольщиков и государства, используя умышленное банкротство и подконтрольную процедуру банкротства.

Только проработав на законодательном уровне механизмы передачи проблемной стройки при задержке строительства, можно достроить проблемные объекты в более короткие сроки.

Также необходимо отдельно решать вопросы с передачей земельных участков и активов строительной компании под контроль государственных структур или муниципальных образований, чтобы их реализация или освоение способствовали скорейшему возобновлению или завершению стройки.

Необходимо создать четкие критерии привлечения новых застройщиков на объект и осуществлять контроль исполнения обязательств, чтобы избежать повторной остановки строительства.

Также необходимо разработать четкие критерии понятия «проблемный объект» с постоянным и регулярным информированием дольщиков о соблюдении графиков и выполнении этапов строительства. Информация должна быть доступной и публичной. Способы получения должны быть прописаны в договоре. Информация должна быть не только от застройщика, но и от контролирующих органов. На данный момент информирование о ходе стройки происходит на усмотрение застройщика и позволяет скрывать то, что происходит, даже если ситуация на строительном объекте или в самой фирме имеет признаки кризисной.

Также необходимо переработать требования к договору, возможно путем заключения дополнительных соглашений, которые отражают этапы строительства и сроки их выполнения. В надзорные органы необходимо подавать графики выполнения работ не реже, чем раз в квартал.

В случае развития на стройке кризисной ситуации, застройщик и дольщики получают еще проблему. И это происходит в рамках действующего законодательства: взыскание неустоек за задержку сроков строительства. Это теперь определенный бизнес, но это не что иное, как узаконенный отъем денег застройщика или дольщиков.

На первый взгляд всё справедливо: задержал стройку – заплати. Но где взять деньги? Из прибыли. А откуда прибыль в условиях задержки стройки, если работы не ведутся? В результате получается, что узаконив наказание для застройщика за задержку сроков, мы получили невозможность достройки других корпусов, где тоже есть дольщики. Есть на рынке строительства выражение: «одно строим, другое продаем». Поэтому те, кто вложил денежные средства в строительство квартиры в более поздий срок, рискуют своими вложениями…

Полагаю, что данный способ наказания застройщика должен быть отменен. Предъявление решения суда к исполнению должно приниматься только после первоочередного выполнения застройщиком договорных обязательств по строительству домов и передаче квартир дольщикам. Если предусмотрена очередность строительств, то должно быть поставлено в приоритет выполнение обязательств перед дольщиками по достройке очередей.

В целом законодательные инициативы в долевом строительстве должны быть направлены на контроль и предотвращение мошеннических или коррупционных схем в долевом строительстве, развитие цивилизованного и безопасного рынка, предотвращение кризисных ситуаций, которые останавливают строительство и лишают людей возможности построить единственное жилье.

Новые законы, которые вступят в силу, повлияют лишь на новые объекты и сейчас особое внимание должны получить действующие стройки и те строительные организации, которые получили разрешения по существующему законодательству.

На будущее приобретение квартиры надо сделать невозможным без страховки. Страховая компания будет нести финансовые риски за возможные страховые случаи и будет в свою очередь развивать рынок экспертных услуг для оценки рисков проекта, перспектив устойчивого развития фирмы, ее надежности и безопасности для привлечения средств.

Рынок долевого строительства должен стать безопасным и цивилизованным.

Татьяна Меньшикова

— * —

«Южный луч» № 02(79) от 28.02 .2018

В номере:
— Поздравляем победителей — стр. 1
— Представить декларацию о доходах необходимо до 3 мая 2018 года — стр. 1
— ЖК «Ассорти» — в областном суде — стр. 1
— Эволюция сознания — стр. 2
— Комфортная среда по-всеволожски — стр. 2
— Внимание: летом состоятся выборы — стр. 3
— Дольщики: Увидим ли свет в конце тоннеля? — стр. 4
— Коммунальный коллапс во Всеволожске — стр. 5
— Очередное земельное «волшебство» — стр. 5
— Неужто память о войне скудеет? — стр. 6
— Скрываемая сенсация? — стр. 6
— Лесной скандал районного масштаба — стр. 7-8
— Независимость — стр. 8
— Уважаемые налогоплательщики — стр. 8