Юлия Богданова

В этом интервью пойдет речь об опыте жилых комплексов микрорайона «Южный» по созданию ТСЖ(Н) - Товарищества собственников жилья (недвижимости). Мне удалось задать несколько вопросов на эту тему представителям нескольких вновь созданных ТСЖ(Н). О своей работе рассказали: Константин Золотухин -  председатель правления ТСЖ  «Южная Долина-2»,  Дмитрий Карев – член правления ТСЖ «Южная Долина», Алексей Головин - председатель правления ТСН «Южный Квартал»,  Екатерина Смирнова - член правления ТСН «ЖК Кальтино»,  Любовь Стыценко - член правления ТСЖ «Взлетная».

Здравствуйте! Расскажите, пожалуйста, что послужило причиной организации ТСЖ(Н) в вашем жилом комплексе (ЖК)?

Константин Золотухин:  Добрый день!  Мы создали ТСЖ еще до завершения строительства наших домов. На тот момент генподрядчик был «банкрот», а застройщик - немногим лучше, и была перспектива вообще заканчивать стройку домов самостоятельно.

Дмитрий Карев: Тут, наверное, не совсем корректно говорить о причине образования ТСЖ, потому что оно образовывалось в те времена, когда было несколько иное законодательство. ТСЖ было организовано застройщиком, а уже от лица ТСЖ была нанята управляющая компания (УК).

Алексей Головин: Причина организации ТСН - плохое управление со стороны управляющей компании. Точнее, такие услуги как «уборка», выполнялись хорошо, а "текущий ремонт" или "обслуживание газового оборудования" жильцы вообще не видели и не ощущали. Видимо, руководство УК считало собранные деньги по этим статьям исключительно своей прибылью.

Екатерина Смирнова: После сдачи наших домов в эксплуатацию у нас, как и у многих, была УК, навязанная застройщиком, не заинтересованным в выполнении гарантийных обязательств.

Собственники были недовольны безответственной работой УК, а именно: хамством, самоуправством, высокими тарифами, долгами перед поставщиками, незаконной сдачей в аренду помещений, намеренным бездействием, халатным подходом к работе. После написания многочисленных жалоб жильцами было принято решение о создании ТСН.

Любовь Стыценко: Самая основная причина создания ТСЖ в нашем ЖК - это понимание того, что УК осуществляет укрывательство «строительного брака», допущенного застройщиком, а также сокрытие проблем, которые возникают в процессе эксплуатации домов при выявлении этого «брака». Иными словами, управляющая компания от застройщика - это гарант его неприкосновенности, ведь все дома после сдачи находятся на гарантии.

Это не означает, что все застройщики недобросовестные и не хотят выполнять своих обязательств, но, к сожалению, наш опыт показывает и доказывает эту теорию в полной мере. Разумеется, есть компании, которые работают в тесном тандеме со своими управляющими компаниями, поскольку такая форма сотрудничества очень эффективна в решении тех или иных проблем.

Однако наш ЖК является прямым доказательством того, что УК от застройщика - это не только «укрывательство», но и «выкачивание» денег из жильцов. Ведь при подписании актов приема-передачи нас обязывали оплатить квитанцию за 9 месяцев вперед, что нарушает права граждан в принципе. Без единовременной оплаты коммунальных услуг ключи от квартир людям не давали! Все это говорит о том, что схема сотрудничества застройщика и УК очень выгодна обеим сторонам, но только не жильцам, становящимся ее заложниками!

Как долго уже живет ваше ТСЖ?

Константин Золотухин: Наше ТСЖ «Южная Долина-2» создано в 2011 году. Обслуживание домов мы начали в 2013 году, непосредственно после сдачи их в эксплуатацию.

Дмитрий Карев: Несмотря на то, что юридически наше ТСЖ «Южная Долина» существует с начала 2010 года, мы отсчитываем нашу историю с марта 2014 года. Это тот момент, когда прошло первое всеобщее собрание членов ТСЖ, и было избрано правление из активных жителей комплекса. До этого в правлении ТСЖ большинство было у представителей застройщика.

Алексей Головин: ТСН «Южный Квартал» существует с 20 июля 2015 года, хотя мы приступили к обязанностям с 1 июля 2016 года.

Екатерина Смирнова: После кропотливой работы по организации ТСН, 5 июня 2015 года было зарегистрировано  ТСН «ЖК Кальтино». Но мы приступили к работе только с 1 декабря 2015 года.

Любовь Стыценко: Наше ТСЖ «Взлетная» официально было зарегистрировано 18 мая 2015 года. Но из-за того, что УК всячески уклонялась от передачи домов и других, связанных с этим обязательств, после года судебной тяжбы мы, наконец-то, смогли забрать дома и приступить к их обслуживанию в июне 2016 года.
Какие основные препятствия возникли у вас при создании ТСЖ(Н)?

Константин Золотухин: Особых препятствий не возникало, а только рабочие и организационные вопросы.

Дмитрий Карев: У нас был один момент, который сделал граждан несколько более активными, чем обычно. Затянувшиеся сроки сдачи «Южной Долины» привели к тому, что дома сдавались, практически, при полном участии активных жителей. Однако был и разъединяющий момент.

Было очень много различных инициативных групп, которые в целом хотели сделать жизнь лучше, но видели абсолютно разные пути решения. Например, одни хотели хорошую УК. Другие хотели полностью независимое ТСЖ. Третьи хотели просто оставить все как есть.

Самой большой сложностью было объединить стремление различных групп в одном направлении. Консенсус был достигнут путем включения в состав правления представителей от различных инициативных групп в равной пропорции. Был выработан принцип, где все решения старались принимать не просто большинством, а путем поиска решения, которое устроило бы всех.

Алексей Головин: Препятствий было много. Первое - это косвенное вмешательство сотрудников УК в работу инициативной группы собственников. Сотрудники УК пытались любыми способами убедить людей, что ТСН - это утопия и воровство. Я был очень неприятно удивлен их профессионализмом в этом вопросе. Видимо, мы не первые, на ком они «тренировались». Манипулировать сознанием у УК получалось очень хорошо, в том числе, и через фейковые аккаунты социальных сетей. Второе - это полное нежелание чиновников жилищного комитета встать на сторону собственников. Чиновники под любыми предлогами утверждали, что у инициативной группы все плохо с документами, а у УК - все хорошо, и они не видят причин передачи дома от УК во вновь созданное ТСН.

Екатерина Смирнова: УК, навязанная застройщиком, всячески препятствовала нам в создании ТСН, ссылаясь на ничем не подтвержденный протокол собрания, подписанный задним числом, и на то, что ТСН - не законно. Имели место случаи, когда сотрудники УК посредством шантажа заставляли заполнять бюллетени для голосования, например, взамен на требующуюся справку по форме №9 или выполнение бытовых заявок.

Были также такие правонарушающие действия против жильцов, как, например, беспричинное отключение лифтового оборудования. Распространялась лживая, порочащая, неподтвержденная информация против инициативных жителей и правления ТСН.

Любовь Стыценко: Особых препятствий при создании ТСЖ не было. Общее собрание по переходу на ТСЖ прошло успешно, и мы довольно быстро набрали кворум. Люди просто устали от баснословных сумм в квитанциях и бездействия УК. Препятствиями стала, как уже было упомянуто выше, позиция УК не отдавать дома мирным путем, без суда. Хотя наше ТСЖ было создано на законных основаниях, о чем у нас есть все соответствующие и подтверждающие это документы.

В чем заключается основной принцип вашей работы?

Константин Золотухин: Основной принцип - это ориентация на клиента. Наш клиент – это собственники и жители. ЖКХ - это сфера услуг, а все сотрудники ТСЖ также живут в наших домах и работают, что называется, «для себя».

Дмитрий Карев: Изначально мы расширили само понятие и цели ТСЖ. Мы работаем над некоторым изменением сознания жителей. Мы хотим дать понять людям, что их собственность не заканчивается порогом своей квартиры.

Что ТСЖ - это не некая организация, которую наняли для решения вопросов, а сообщество всех жителей, которые принимают участие в построении своего будущего. Мы развиваем принцип добрососедства, сопереживания за происходящее вокруг.

Мы рады, когда жители понимают, за что они платят в квитанции. И наша задача, как правления, учитывать интересы абсолютно разных групп жителей и улучшать качество их жизни.

Алексей Головин: Конечно же, это - честность, улучшение качества обслуживания дома, прозрачность!

Екатерина Смирнова: Принцип работы ТСН - это объединиться, сплотиться между собой и сделать наше проживание в ЖК безопасным, комфортным и благоустроенным!

Любовь Стыценко: Основной принцип нашей работы - доказать жильцам, что ТСЖ - это не заработок с целью личной «наживы», в отличие от любой управляющей компании, которая является коммерческой организацией, работающей на извлечение прибыли. У нас появилась возможность обслуживать наши дома за меньшие деньги и делать это добросовестно и качественно, ведь наши дома - это наше общее имущество, за которое мы все в ответе.

Какие самые важные задачи стоят перед руководством на текущий момент?

Константин Золотухин: Самые важные задачи - это диалог с проблемным застройщиком. Сети, гарантия, кадастр и т.д. -  распространенные проблемы.

Дмитрий Карев: Естественно, основной и главной задачей будет качественное содержание домов. К сожалению, застройщик сдал дома в плохом состоянии и пару лет отсутствия нормального обслуживания сделали свое дело. В свое время нам приходилось решать элементарные задачи, с которыми жители других комплексов и не столкнутся.

Например, установка козырьков над парадными. У нас их просто не было. Также застройщик нам не сдал ни одной детской площадки. У нас не было ни урн, ни скамеек. Сейчас мы реализовываем комплексные программы.

Подходит к завершению реализации долгосрочной комплексной программы «Безопасность», которая предусматривает установку видеонаблюдения, шлагбаума, забора и круглосуточной охраны.

Сейчас мы находимся в стадии судебного процесса с застройщиком, пытаясь обязать его перекрасить нам фасады в рамках гарантийных обязательств. По мере увеличения возраста наших домов, закономерно приоритет нашей работы будет сдвигаться в сторону усиления контроля над инженерией и состоянием домов.

Алексей Головин: Главные задачи - приведение домов в достойное состояние, восстановление разрушенных в период действия УК систем, долгожданный текущий ремонт. Улучшение качества проживания, достижение максимального комфорта. Хотя дому, где я проживаю, всего 3 года, ввиду полного отсутствия ремонта со стороны УК, восстановлению подлежит его огромный объем!

Екатерина Смирнова: Важные задачи - организация бесперебойной работы товарищества и обеспечение качественными услугами.

Любовь Стыценко: На текущий момент перед нами стоит одна большая задача - максимально привести в порядок (восстановить) наши дома и имеющееся в них оборудование после обслуживания УК от застройщика.

Каким образом у вас происходит взаимодействие с жильцами, довольны ли они работой организации?

Константин Золотухин: Взаимодействуем всеми возможными способами. Принимаем идеи и предложения, выносим вопросы на обсуждение. Открыта группа «ВКонтакте». Большинство довольно работой, но всегда есть и такие жильцы, кто не доволен. Иначе быть не может.

Дмитрий Карев: Мы всегда старались строить максимально открытое общение с жильцами. На каждой информационной доске можно увидеть контакты всех членов правления. Председатель правления постоянно находится на рабочем месте и ведет прием по графику.

Все новости освещаются на официальном сайте и в социальных сетях. Регулярно проводятся опросы на различные тематики. Все серьезные вопросы выносятся на голосование собственников. Сложно судить об одобрении жильцов, поскольку недовольные будут всегда.

Однако на последнем собрании, где правление избиралась на новый срок, мы заручились поддержкой около 95% жителей. Причем, в отличие от многих других собраний, проводимых в аналогичных случаях, наши выборы были альтернативными, где был представлен альтернативный состав правления.

Алексей Головин: Мы только начали работу, взаимодействие происходит через личный кабинет на нашем сайте, посредством диспетчеризации, по телефону, при личном общении. Пока рано судить о результатах работы. Думаю, через полгода этот вопрос станет актуальным.

Екатерина Смирнова: ТСН продолжает проводить ознакомительную, общественную, агитационную работу. Работа организована так, что любой житель может ознакомиться с документацией, задать интересующие вопросы. Существует группа «ВКонтакте» для обмена мнениями и предложениями, для общения и оповещения через социальные сети.

Работа ТСН только началась и, естественно, есть трудности и непонимание со стороны некоторых жителей. Но радует то, что процент недовольных не велик, а благодаря работе активных и инициативных жильцов мы стараемся показать все преимущества и пользу ТСН.

Любовь Стыценко: Мы всегда открыты для общения с жильцами, выслушиваем все идеи, предложения. Отзывы есть, конечно, как положительные, так и отрицательные. Но, принимая то или иное решение, мы всегда стараемся думать о жильцах, представлять им различные альтернативы и право выбора.      

(Продолжение следует)